Un Nas

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Histoire riche du Droit d'un organigramme du justiciable français.

Voilà quelques explications, je dois filer droit au but : ne pas vous ennuyer mais aussi prévenir certains et en apprendre à d'autres, tout en cherchant le conseil efficace qui rendra la machinerie plus disons... Docile.

Un jugement en référé sur ordonnance parvient à l'ami qui m'héberge à titre gratuit, lui signifiant de quitter dans le délai d'un mois la maison qu'il habite en résidence principale depuis trois ans.

Cette location est assorti d'un bail « meublé » pour résidence principale.

Le bailleur, en effet lui à fait parvenir par 2 fois un congé aux termes de la durée annuelle du bail.

La première année, il s'agissait d'un congé non motivé arrivé bien aprés le délais de 3 mois.

La deuxième année, les délais étaient respectés, mais la raison du congé n'était toujours pas motivée.

A la réception de ces deux congés , mon ami est resté dans les lieux faisant valoir la nullité des congés, au regard de la loi qui dispose en matière de délais du préavis :

Location meublée

Textes

Le régime relatif aux contrats de locations meublées est soumis à la loi du 29 juillet 1989 et inséré dans le Code de la construction et de l'habitation. Ce régime a été élargi à tous les bailleurs en meublé, sous certaines conditions, par la loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005 (dite Loi Borloo), version consolidée au 06 mars 2007. Sont aussi applicables aux contrats de locations meublées, les articles 1708 à 1762 du Code Civil, et la Loi du 13 Décembre 2000 (dite Loi SRU).

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables sont :

La location à titre de résidence principale d'un logement meublé

Les locations d'un logement meublé à titre de résidence principale doivent respecter certaines règles, édictées par les articles L. 632-1 et s. du code de la construction.

Il s'agit notamment de règles relatives à l'établissement du contrat de bail et à sa durée

Ces dispositions sont d'Ordre Public, ce qui signifie que les parties ne peuvent y déroger. Concrètement, si le contrat prévoit des clauses contraires à ces dispositions, celles-ci seront nulles et sans effet.

En cas de non respect de ces dispositions, la partie lésée pourra saisir le tribunal d'instance, afin de faire valoir ses droits.

Le Préavis

A l'expiration du bail d'un an, le propriétaire-bailleur qui souhaite donner congé à son locataire, doit l'informer de ses intentions, trois mois avant l'expiration du bail. Il est à noter que le délai de préavis commence à courir à compter du jour de la réception du congé par le locataire, conformément à l'article 1315 du Code civil. Le locataire doit avoir signé l'accusé de réception du courrier avant le début du délai de préavis. A défaut, le congé sera nul et le bail automatiquement reconduit.

Congé / Notification par lettre recommandée avec accusé de réception

Cass. Civ. III : 10.1.96

Le congé, qu'il soit donné par le bailleur ou par le locataire, doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d'huissier. La date de réception de la lettre est celle de la remise de celle-ci à la personne du locataire. En cas de non retrait de la lettre, la date de première présentation au domicile du locataire ne peut être retenue comme date de réception, car à cette date la notification n'est pas faite à la personne du locataire. La Cour de Cassation confirme, par cet arrêt, une première décision rendue le 14 décembre 1994 (cf. Habitat Actualité n° 50).

cf. Cass. Civ. III 10.1.96

Quelle est la date de réception à retenir pour les notifications faites par lettre recommandée avec accusée de réception ?

N° 1996-01 / A jour au 10 octobre 2008

Des divergences jurisprudentielles existaient quant à la question de savoir à partir de quel moment une notification faite par lettre recommandée avec accusé de réception est réalisée.

Plusieurs solutions pouvaient être envisagées, la date à retenir est :

soit celle de la première présentation de la lettre par les services postaux au domicile du destinataire, à savoir l'avis de passage des services postaux ;

soit celle de la signature de l'avis de réception par le destinataire.

C'est cette seconde position qu'adopte la cour de cassation dans plusieurs arrêts conformément aux articles 669 et 670 du nouveau Code de la procédure civile : la date de réception d'une notification faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception est celle qui est apposée par l'administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Ainsi, en matière locative, que la notification émane du bailleur ou du locataire, elle est réalisée le jour de la signature de l'avis de réception. Cette règle de procédure s'applique à toutes les notifications réalisées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Plusieurs situations en résultent :

le destinataire ne vas pas retirer le pli recommandé, dans ce cas, la notification n'est pas réalisée, (Cass. Civ. III 14.12.94 et 10.1.96)

le destinataire ne va retirer le pli que quelques jours après l'avis de passage des services postaux, la notification part de ce jour

le destinataire refuse expressément le pli présenté chez lui, dans ce cas la notification serait valablement réalisée, la lettre portant la mention « refusée ». Cette dernière solution n'a pas fait l'objet de jurisprudence, et la lettre n'a jamais fait l'objet d'une réception : on pourrait donc également faire valoir que la notification n'est pas réalisé.

En matière de motifs :

pour aller au plus simple et en ce référent au seul contrat passé entre les parties :

Forme du congé, durée du préavis

Le présent contrat pourra être résilié :

- par le preneur à tout moment, moyennant un délai de préavis de un mois (partant de la date de réception de l’acte)

- par le bailleur, à l’expiration du bail ou de chacun de ses renouvellements, moyennant un délai de préavis de

3 mois.

Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, le refus du renouvellement du

bail par le bailleur doit être motivé soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, et notifié au preneur 3 mois avant l’expiration du bail.

Le congé de location devra être signifié de part et d'autre par lettre recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Voilà, si vous m'avez suivit jusqu'ici, vous aurez cru comme moi peut-être à la clarté presque égayante de l'organigramme judiciaire applicable au simple justiciable et du tout-un-chacun...

JUGEMENT

Je dois maintenant vous citez mots pour mots le jugement de l'ordonnance de la juge saisie dans cette affaire par le propriétaire pour expulser le locataire (attention : le locataire à toujours payé son loyer (1000 euros) et n'a fait que demander la mise en décence de la location qui fuyait et qui n'avait plus d'eau dans les toilettes et salle de bain).

Le premier congé respectait le délais de 3 mois, le point de départ du délai imposé au bailleur étant la date d'envoi de la lettre portant congé, le tampon de la poste faisant foi, et non la date de réception par le bénéficiaire.

Le deuxième congé respecte le délai congé et s'agissant d'un bail meublé , il n'a pas à être spécialement motivé.

En conséquence, le locataire se maintient injustement dans les lieux après avoir reçu deux congés réguliers.

La demande d'expulsion de cet occupant sans droit ni titre est justifiée ;

il y sera procédé sous astreinte de 200 Euros par jour de retard;

le condamnons aux dépens.

Mon ami avait 15 jours pour faire appel de cette décision, effondré, il à contacté quatre avocats.

Chacun l'a découragé de faire Appel : juste trop aléatoire. Et rien à gagner. La procédure d'Appel coûte au bas mot 3500 euros, il devra rester dans la maison pour prouver qu'il a raison avec l'astreinte de 200 euros/jours et attendre une décision de la Cour d'Appel plusieurs mois.

Donc il a décidé de déménager, et moi je suis à la rue.

Pour finir dans l'ironie qui caractérise ce jugement rendu, la juge convient, je cite :

«Sur la demande reconventionnelle en exécution des travaux il existe des contestations sérieuses qui sont du ressort du juge du fond ; mais le défendeur n'a par ailleurs aucun intérêt à solliciter l'exécution de ces travaux ». !!!

Bon sang, mais c'est bien sûr, puiqu'il doit partir, c'est un autre locataire qui prendra l'eau pour 1000 euros de loyer !

Merci d'avoir pris de votre temps pour me lire.

Bah, un bar peu servir aussi à raconter ses malheurs... Non?

[Brunchto]

certe, certe ...

je vais me faire l'avocat du diable...

la personne a été prévenu il y a un an, mais le congé n'était pas valide..

un an après, le propriétaire redonne un congé qui est valide...

on ne peut quand même pas dire qu'on le met dehors sans sommations.

je comprends que ton pote le prenne mal, que ça l'emmerde ... mais faudrait peut être se mettre à la place du "méchant" propriétaire. c'est sa maison, il devrait pouvoir en faire ce qu'il veut dans le respect des lois.

[vincent7778]

Salut, sur le fait que la personne était prévenu depuis maintenant plus d'un an, il est évident qu'a un moment il va falloir partir, donc commencer à chercher le suivant (sachant que quand le congé a été signifié, le départ peut se faire à n'importe quelle date, sans préavis), là-dessus je rejoindrai @Brunchto.

De plus, un propriétaire qui laisse des fuites et manque d'eau chez lui, ne veut visiblement plus de moi, je ne force pas à rester.

Enfin, c'est vrai que le propriétaire ne respecte pas la loi (là-dessus non, quand on met à la location son bien, on ne peut plus en disposer comme on le souhaite, ce serait un comble !), comme l'ensemble des français (il suffit de prendre le code de la route, sur 1 trajet, tout le monde fait au moins 1 faute). C'est évident qu'on est présence d'une injustice manifeste et de l'incompétence de la justice, mais personnellement je ne me battrais pas pour rester dans de telles conditions et aurais pris mes dispositions durant l'année écoulée.

Modifié le 20 juin 2014 par vincent7778

[pilot]

Merci à vous deux pour l'effort de lecture.

Le proriétaire ne peut donner congé que pour Trois raisons qu'il doit motiver :

La reprise pour vente

La reprise pour habiter (lui ou sa famille)

Ou pour une faute motivée du locataire, genre loyers impayés, défaut d'assurance,...

Je vous remercie de rappeler que le montaznt du loyer correspont au droit de jouissance du bien par le locataire.

Ainsi un propriétaire n'est jamais "obligé" de louer, s'il le fait, ilaccepte que le contrat soit encadré par la loi.

Aujourd'hui, les baux sont réglementés autant au profit du proprio que du locataire

Chacun peut avoir son avis sur la question

Ce que je voulais montrer, c'est que justement, la location de logement échappe en France au droit commercial que nous côtoyons chaque jour : l' achat, la vente, la location de services, etc...

Ce n'est pas le cas, je pense dans certain pays.

Îl faut aussi comprendre que mon ami a essayé de se battre pour que la no décence de la maison soit reconnue. Et que la famille suivante ne soit pas duppée.

[Fravadona]

Le proriétaire ne peut donner congé que pour Trois raisons qu'il doit motiver :

La reprise pour vente

La reprise pour habiter (lui ou sa famille)

Ou pour une faute motivée du locataire, genre loyers impayés, défaut d'assurance,...

D'apres le juge, si c'est une location meublee alors le conge n'a pas besoin d'etre motivé ?

Le deuxième congé respecte le délai congé et s'agissant d'un bail meublé , il n'a pas à être spécialement motivé.

[vincent7778]

D'apres le juge, si c'est une location meublee alors le conge n'a pas besoin d'etre motivé ?

Visiblement d'après la loi, un meublé étant résidence principale doit respecter les mêmes règles qu'un non meublé sur ce point. Après, est-ce qu'il y a des interprétations des articles à avoir, je ne sais pas.

Modifié le 20 juin 2014 par vincent7778

[pilot]

Yes Vincent7778,

Que ce soit sur le site de l'adil, ou légifrance, tout est clair !

Le contrat de bail lui-même est clair sur ce point.

Je crois que certains tribunaux gardent une certaine nostalgie de la féodalité...